Castilla y León se sitúa a la cabeza en rentabilidad de la vivienda en España

Castilla y León es un buen lugar para comprar vivienda a juzgar por los resultados del último informe Fotocasa, que coloca a la Comunidad en el vagón de cabeza entre las cinco más rentables. Se sitúa en tercera posición, con un 7% en el tercer trimestre del año, una tasa que comparte con Castilla-La Mancha y Asturias, solo por debajo de Murcia (7,3%) y Comunidad Valenciana (7,2%).

Ese 7% supone estar casi un punto por encima de la rentabilidad media nacional de la vivienda, situada en un 6,1%, y supone también haber ganado dos puntos y medio en diez años (4,5% en 2014), 1,2 puntos en el último lustro (5,6% en 2019) y dos décimas respecto al último año (6,8% en el tercer trimestre de 2023).

Sin embargo, la cifra se reparte de forma muy desigual entre las provincias y principales ciudades de Castilla y León. Así, mientras en la provincia de Ávila la rentabilidad se establece en un 8,2%, en Valladolid baja hasta el 5,8%. En cuanto a las ciudades, mientras Zamora se anota un 7,8%, en Tudela de Duero (Valladolid) baja al 5,2%.

En el tercer trimestre 12 comunidades registraron una rentabilidad por encima de la media de España en 2024 (6,1%), frente a las 4 comunidades que lo hicieron en septiembre de 2019 (hace 5 años). El orden de mayor a menor de las más rentables y que están por encima de la media de España son, además de las cuatro mencionadas, Cantabria (6,7%), Navarra (6,7%), Cataluña (6,7%), Aragón (6,6%), Extremadura (6,5%), La Rioja (6,4%) y Canarias (6,2%). Por otro lado, el resto de las comunidades, que tienen una rentabilidad inferior a la media de España, son Baleares (4,6%), Andalucía (5,4%), Madrid (5,5%), Galicia (5,9%) y País Vasco (5,9%).

La rentabilidad mide la relación entre la inversión en la vivienda y los ingresos anuales de la renta de alquiler. Es el resultado de dividir los ingresos de la renta de alquiler anual por el coste de la vivienda, y multiplicar el resultado por 100. De ese resultado se deduce después la rentabilidad neta, que varía en función de cada caso concreto, ya que tiene en cuenta variables como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), los gastos de comunidad, el seguro del hogar y las reparaciones de la vivienda, entre otros gastos. Costes a los que ahora hay que añadir nuevo impuesto obligatorio de basuras.

Precisamente en esos gastos repara el director de la Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid, Óscar Rodríguez: «La ley topó la subida del alquiler en 2023 en un 3% y en 2024 en un 4%, pero si el IPC es más bajo, se tiene que subir al IPC, que es lo que prevalece. Estamos viendo cómo los costes añadidos de las viviendas están subiendo mucho más, y eso es lo que tira para abajo de la rentabilidad de la vivienda», explica.

«En el caso de Valladolid estamos viendo que la rentabilidad no llega al 6%. Costes como el de los seguros van al alza, y los dueños no solo contratan un seguro de vivienda, sino también, sobre todo ahora que hay miedo, un seguro de impago. Eso supone un coste añadido», expone Rodríguez. «Los gastos suben el IPC como mínimo, mientras los dueños de las viviendas pueden subir la renta el IPC como máximo, y si supera el 3 o 4%, ni siquiera eso», denuncia.

Cuotas

Es el caso de la cuota de la comunidad de vecinos. «Los gastos de suministros están subiendo, y por ello las cuotas ordinarias de la comunidad no dejan de subir», apunta. Eso redunda en que la rentabilidad final, cuya cifra más o menos óptima está «entre el 7 o el 7,5%», baje de forma destacada.

Otro problema de la vivienda es que «hay miedo» por parte de los propietarios, «hay una sensación de vulnerabilidad con todos los problemas de inquiocupación que se están conociendo». Así «se ve muy limitado el propietario en elegir muy bien a sus inquilinos porque no sabe lo que le puede deparar».

Lo que solucionaría esa sensación de vulnerabilidad, opina el director de la Cámara de la Propiedad Urbana de Valladolid, sería un cambio normativo. «Las medidas para intentar delimitar los precios y de fortalecer el mercado inmobiliario, al final lo que hacen es el efecto contrario. Esto antes no existía y el mercado se recuperaba por sí solo», asegura.

«Pero cuando uno pone límites, hay preocupación, y muchos propietarios no ponen sus viviendas en el mercado. Al final lo que está haciendo es el efecto contrario. Hay baja rentabilidad, existe un riesgo de impagos y no hay fórmulas por parte del Gobierno para poder resolverlo». Por eso «la principal reivindicación del sector es un cambio normativo».

Un grupo de profesionales especialmente preocupados por la rentabilidad de la vivienda es el de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Api). José Antonio Concejo, miembro de la directiva del Colegio de Apis de Valladolid, apunta que la rentabilidad de la vivienda «ha ido subiendo paulatinamente, antes estaba en torno al cuatro o cinco por ciento y ahora ha subido un poco. Realmente lo que estamos haciendo es remontar», asegura.

«Lo que creemos que lastra la rentabilidad en Valladolid es que, cuando llegó la crisis inmobiliaria, había un mayor exceso de oferta de vivienda en Valladolid que en el resto de provincias, y los precios de alquiler se resistieron más». Sin embargo, «ahora se ha dado la vuelta a la tortilla y los precios de alquiler están subiendo porque hay escasez de vivienda, sencillamente», asegura. «Ahora es cuando estamos empezando a recuperar. Pero lo que ha lastrado la rentabilidad es que hemos tenido mayor exceso de oferta en los años de crisis y ha bajado más el alquiler durante esos años en Valladolid».

Por todo ello, la máxima reivindicación de los Apis y de los propietarios de viviendas «se resume en seguridad jurídica», apunta Concejo. «Ya no solo por los okupas o el fenómeno de ahora de los inquiokupas, sino los casos en que se declaran vulnerables, que se retrasan los procesos de desahucio y es mucho más costoso recuperar la vivienda».

«Aquí no se están aplicando los topes al alquiler», explica. «Pero en las ciudades donde se aplican los topes, bajan ligeramente los importes a costa de que haya menos oferta. Pero en las ciudades que no estaban tensionadas, que normalmente están colindantes con las zonas tensionadas, se produce el fenómeno de que suben los alquileres, básicamente porque se expulsa demanda a otros sitios por incapacidad de cubrirla con la oferta».

Por su parte María Matos, la directora de estudios y portavoz de Fotocasa, da una explicación al funcionamiento del mercado en el conjunto nacional: «El rendimiento del mercado de la vivienda sigue siendo muy sólido. Aunque se esperaba que la rentabilidad bruta se mantuviese debido al aumento significativo de los precios de alquiler, el incremento abultado en los precios de compra ha propiciado un el retroceso de una décima. Con ambos mercados al alza, la rentabilidad de invertir en una propiedad para alquilar se equilibra y se estabiliza».

«Sin embargo, el sector inmobiliario sigue siendo considerado como el activo más seguro y con mayor rendimiento, por encima de depósitos o bonos del Estado, manteniendo así, su atractivo como principal opción de inversión para los ahorradores durante periodos de incertidumbre económica. De hecho, se ha duplicado el porcentaje de inversores individuales que han optado por la vivienda como un refugio de valor, confiando en su fiabilidad y su sólida recuperación en el último año y avivados por la desescalada de los tipos de interés que ya ha comenzado», concluye.

Provincia a provincia, el funcionamiento del mercado de la vivienda en cuanto a la rentabilidad ha sido así en el tercer trimestre, según el estudio de Fotocasa:

ÁVILA

Es la provincia con mayor rentabilidad de Castilla y León al anotarse un 8,2%, y la tercera de España, solo por detrás de Valencia (8,9%) y Toledo (8,5%). Si se tiene en cuenta solo la capital, baja al tercer puesto entre las ciudades de la Comunidad examinadas por Fotocasa, con un 7,3%, tras Zamora capital y la leonesa Ponferrrada. Ávila ciudad gana 2,8 puntos en 10 años (4,5% en 2014), 1,4 en el lustro (5,9% en 2019) y 1,2 en el último año (6,1% en 2023).

BURGOS

Tercera provincia con la vivienda más rentable de la Comunidad, con un 6,8%, en el puesto número 15 del ranking de provincias de España. Burgos capital, sin embargo, baja al puesto 10 de las ciudades de la región, con un 5,9%, por debajo de otras ciudades burgalesas como Aranda de Duero (en el cuarto lugar con un 7,2%) o Villarcayo de Merindad de Castilla la Vieja (en el quinto, 7,1%). La capital gana 1,5 puntos en los últimos 10 años (4,4% en 2014), 1,1 en los últimos cinco (4,8% en 2019), pero pierde tres décimas en el último año (6,2% en el tercer trimestre de 2023).

LEÓN

Cuarta provincia más rentable de la Comunidad, con un 6,7%, en el puesto 21 de la tabla nacional. Baja al octavo puesto autonómico si se trata de la capital leonesa, con un 6,1%, por debajo de otras ciudades de la provincia como Ponferrada (en el segundo lugar con un 7,6%) o Valverde de la Virgen (en el sexto puesto con un 7,1%). La capital gana 1,9 puntos en los últimos diez años (4,2% en 2014), un punto en el lustro (5,1% en 2019) y dos décimas en el último año (5,9% en 2023).

PALENCIA

Es el séptimo territorio castellano y leonés en rentabilidad de la vivienda, con un 6,4% en el tercer trimestre del año en curso, una tasa que la coloca en el puesto 32 de la tabla nacional. Cosa distinta es si se habla de Palencia capital, pues baja al puesto 9 entre las principales ciudades de la región, con un 6,0%.La capital de la provincia gana 1,7 puntos en los últimos 10 años (4,3% en 2014), 1,1 puntos en el último lustro (4,9% en 2019) y dos décimas en el último año (5,8% en 2023)

SALAMANCA

La provincia está en el sexto lugar del ranking autonómico con una rentabilidad del 6,4% en el tercer trimestre. Su puesto baja a la casilla número 30 si se trata de la lista nacional. La capital charra baja al puesto 13 de las 14 ciudades de la Comunidad analizadas por Fotocasa, con un 5,3%. Salamanca ciudad gana 1,3 puntos en 10 años (4,0% en 2014), tres décimas en el lustro (5,0% en 2019) pero pierde una décima en un año (5,4% en 2023).

SEGOVIA

En el segundo puesto de Castilla yLeón entre las provincias con mayor rentabilidad de la vivienda, con un 7,7%, lo que la sitúa en el puesto quinto de la tabla nacional, por debajo de Ciudad Real (7,9%). Si se trata de la ciudad del acueducto, baja al séptimo puesto autonómico, con un 6,6%. La capital gana 1,7 puntos en 10 años (4,9% en 2014); siete décimas en el lustro (5,9% en 2019) y dos en un año (6,4% en 2023).

SORIA

La provincia de Soria se sitúa justo en medio de la tabla autonómica, en el quinto puesto de rentabilidad con un 6,6%. Su colocación en el ranking nacional baja hasta el puesto 22. En cuanto a la capital de la provincia, es la undécima entre las 14 ciudades de Castilla y León analizadas en el estudio, con el 5,9%. Se traduce en que gana 1,3 puntos en la última década (4,6% en 2014).

VALLADOLID

Penúltima provincia de la tabla autonómica en rentabilidad, se anota un 5,8% en el tercer trimestre del año en curso, lo que la coloca en el trigésimo octavo puesto de la tabla nacional. Si se atiende a la rentabilidad de la vivienda en la capital de la provincia, baja al duodécimo lugar entre las 14 ciudades castellanas y leonesas analizadas en el estudio, con un 5,5%, por encima de la última de esa tabla, Tudela de Duero (5,2%). La ciudad del Pisuerga gana 1,1 puntos en los últimos diez años (4,4% en 2014), tres décimas en el lustro (5,2% en 2019) aunque pierde una en el último año (5,6% en el tercer trimestre de 2023).

ZAMORA

El estudio de Fotocasa no tiene datos sobre la rentabilidad media de la provincia de Zamora, que se anotó un 6,3% en el tercer trimestre del año anterior. Sí los tiene, sin embargo, de la capital de la provincia.La ciudad de Zamora resulta ser la más rentable de Castilla y León cuando se trata de vivienda, con un 7,8%. Es la ciudad que más gana en diez años, 3,9 puntos (3,9% en 2014), tres en el lustro (4,8% en 2019) y 1,8 en un año (6,0% en el tercer trimestre de 2023).